Artigos | Postado no dia: 26 junho, 2026

A Importância da Due Diligence na Aquisição de Imóveis Rurais

Adquirir um imóvel rural sem investigar adequadamente sua situação jurídica e ambiental é assumir riscos que, na maior parte das vezes, só se revelam depois que o negócio está fechado.

É comum acreditar que a existência de escritura registrada na matrícula seja garantia suficiente para atestar a regularidade do imóvel. Na prática, não é. Um imóvel pode ter matrícula no cartório e, ao mesmo tempo, apresentar dívidas de imposto territorial (ITR), restrições judiciais decorrentes de processos judiciais, conflitos possessórios com terceiros ou passivos ambientais que impedem o licenciamento da atividade. Nenhum desses problemas se revela no momento da compra e o custo de resolvê-los é invariavelmente maior do que teria sido o de identificá-los antes. É exatamente para isso que existe a due diligence.

A due diligence é uma investigação minuciosa sobre a situação jurídica, ambiental e fiscal da propriedade, realizada antes de qualquer compromisso formal. O trabalho envolve a análise da cadeia registral e dominial do imóvel, com o objetivo de apresentar ao comprador um diagnóstico fiel da situação real da propriedade.

Em uma propriedade rural, essa investigação abrange diferentes frentes.

A primeira delas é a regularidade da cadeia dominial. Verifica-se aqui o histórico completo de transferências da propriedade. É importante prestar atenção em transferências irregulares, heranças não formalizadas ou documentos com vícios em etapas anteriores, que podem comprometer a validade do título atual.

A situação do imóvel perante o INCRA é outro ponto que merece atenção. O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), o Cadastro Ambiental Rural (CAR), a quitação do ITR dos últimos anos e o georreferenciamento são documentos relevantes. O CCIR e o recibo do ITR são documentos atualizados anualmente e não necessariamente serão averbados com a mesma frequência na matrícula, por isso a necessidade de verificá-los por outros meios. O georreferenciamento é um processo obrigatório solicitado pelo INCRA, além de auxiliar na verificação de possíveis sobreposições de áreas. O CAR, por sua vez, é um registro obrigatório para todas as propriedades rurais, em são declaradas as áreas de vegetação nativa, Reserva Legal, Áreas de Preservação Permanente e uso consolidado do imóvel, que precisa estar emissível junto ao SICAR – Sistema de Cadastro Ambiental Rural.

A conformidade ambiental da propriedade é relevante para a análise e exige a verificação de todos os documentos mencionados. Por meio deles é possível verificar a existência de passivos ambientais, supressão irregular de vegetação e uso incorreto do solo, que podem restringir o acesso a crédito rural e gerar autuações e multas.

Por fim, a existência de litígios e conflitos possessórios também é analisada na due diligence. Ações de usucapião, disputas de posse, embargos de terceiro e processos de desapropriação podem comprometer o uso, a fruição e a valorização da propriedade rural. Ainda, passivos fiscais e trabalhistas, como débitos previdenciários, contribuições em atraso ao FUNRURAL e outros decorrentes de relações de emprego podem ser transferidos ao adquirente após a compra. A identificação prévia desses passivos é condição para que sejam devidamente acertados antes da transferência ou adequadamente contingenciados no contrato de aquisição.

A identificação de irregularidades não implica, necessariamente, o abandono do negócio. Na maior parte dos casos, implica negociá-lo com mais segurança, já que o comprador terá melhores informações a respeito da propriedade, podendo assim, contratar em melhores condições. Irregularidades de menor gravidade são resolvidas com cláusulas contratuais bem estruturadas; as mais sérias podem justificar a retenção de parte do preço ou o depósito em conta vinculada até que a pendência seja regularizada — mecanismos conhecido como holdback e escrow account. Nos casos em que a irregularidade compromete a própria viabilidade da operação, o relatório de due diligence oferece ao comprador a fundamentação necessária para reconsiderar o negócio antes de assumir qualquer obrigação.

Uma due diligence bem conduzida transforma incerteza em informação, e informação em poder de negociação. Para quem investe em imóveis rurais, esse é o primeiro e mais importante passo.

Caso você tenha quaisquer questões referentes à aquisição de propriedades rurais, não hesite em contatar Rodrigo Costenaro Cavali (rodrigo@ccglaw.com.br) ou Lorena Zeschotko Monteiro (lorena@ccglaw.com.br).